Genom en lagändring 2022 har öppnats en möjlighet för en samfällighetsförening att med majoritetsbeslut ändra andelstalen i en befintlig gemensamhetsanläggning. Genom denna ändring så finns det numera flera olika sätt som andelstalen kan ändras av samfällighetsföreningen och de behandlas på olika sätt i lagstiftningen. Det kan vara anledning att fundera något över skillnaderna mellan de olika förfarandena och hur de tillämpas av lantmäterimyndigheter och domstolar.
Styrelsen kan besluta om ändrade andelstal om denna möjlighet finns beskriven i anläggningsbeslutet (24a§ anläggningslagen, AL).
Styrelsen för en samfällighetsförening kan ändra andelstalen på grund av att fastighetens användning ändrats stadigvarande om det i anläggningsbeslutet angivits att styrelsen ska ha denna befogenhet. Vad som ska anses vara en stadigvarande ändring och hur den ska påverka andelstalen brukar anges i någon form av norm till ledning för styrelsen beslut. Metoden är vanlig i vägsamfälligheter och kan innefatta ändringar av användningen av bostäder, tillkomst av nya anläggningar eller ändrade driftsformer på de anslutna fastigheterna.
Senaste upplagan av Tommy Österbergs bok
Boken ger styrelsen information och vägledning vid förvaltning av gemensamhetsanläggningar som vägar, gårdar, parkeringsplatser, vatten- och avloppsanläggningar, gemensamma trappuppgångar, sopanordningar och andra samfälligheter samt servitut.
Styrelsen beslutar om ändringen och är skyldig att informera de berörda fastighetsägare. Ändringen ska anmälas till Lantmäteriet för införande i fastighetsregistret och får inte tillämpas innan en sådan registrering skett. Lantmäteriet ska inte göra någon prövning av sakinnehållet i beslutet utan har endast att kontrollera att det är en behörig styrelse som fattat beslutet. Om någon delägare anser att beslutet är felaktigt så får han föra talan mot uttaxeringen enligt 46§ SFL i samband med att en debiteringslängd framläggs på en föreningsstämma.
Detta sätt att anpassa andelstalen till ändrade förutsättningar är det smidigaste och minst kostnadskrävande sättet att ändra andelstalen i en gemensamhetsanläggning som lagen ger. Fastigheternas ökade eller minskade andelstal ska inte ge upphov till några ersättningar mellan delägarna och någon värdering av gemensamhetsanläggningen behövs inte. Metoden används främst vid vägsamfälligheter men bör kunna få en ökad användning även i fråga om andra gemensamhetsanläggningar t ex vatten- och avloppsanläggningar, bryggor,parkeringar mm. Det är viktigt att ändringen kan anses vara stadigvarande och kan t ex förutom anläggningar avse platser för uppställning av fordon, båtar eller dylikt. Ändringar av hushållsstorlek, innehav av bilar eller båtar eller andra ändringar som speglar personliga förhållande kan däremot inte läggas till grund för denna möjlighet.
Styrelsen kan ingå en överenskommelse med en eller flera fastighetsägare om ändring av andelstal eller in- eller utträde i en gemensamhetsanläggning (43§ AL)
Styrelsen i en samfällighetsförening kan genom en överenskommelse med direkt berörda fastighetsägare komma överens om att fastigheter ska inträda eller utträda eller få sina andelstal ändrade i en samfällighet. En sådan överenskommelse blir gällande som ett förrättningsbeslut om den godkänns av Lantmäteriet. Lantmäteriet ska godkänna överenskommelsen om den uppenbart inte strider mot AL. De flesta bestämmelser i AL är dispositiva dvs de berörda fastighetsägarna kan komma överens om hur de ska tillämpas t ex hur andelstalen ska beräknas under förutsättning att t ex panträttshavares intressen inte skadas. Men reglerna i 37-40§§ AL om ersättningar mellan delägarna vid in- eller utträde i samfälligheter och hur dessa ska beräknas är inte inkluderad i dispositions- rätten enligt 16§ AL. För att Lantmäteriet ska kunna godkänna överenskommelsen krävs att föreningen tar fram ett underlag som visar att den överenskomna ersättning ryms inom lagens reglering.
Anläggningens värde ska uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för dess utförande samt till anläggningens ålder och fortsatta användbarhet. I förarbetena anges att värderingen inte innebär en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning, utan snarare en skälighetsbedömning (prop. 1973:160 s. 260). Enligt en dom (MÖD 2015-11-19, F 4532-14) kan en överenskommelse anses strida mot anläggningslagen först när beloppet avsevärt avviker från en vid en övergripande bedömning uppskattad skälig ersättning. Normalt bör det således vara möjligt för en samfällighetsförening att ingå en överenskommelse om de ersättningar som skall utgå på en övergripande bedömning av en skälig ersättning utan mer omfattande utredningar om anläggningens värde. Föreningen ekonomiska ställning bör däremot i normalfallet vara möjlig att visa genom ett utdrag från en balansräkning som ligger nära tidpunkten för överenskommelsens ikraftträdande.
En fastighetsägare som anser att överenskommelsen strider mot AL, t ex att de överenskomna ersättningarna är felaktiga kan överklaga Lantmäteriets beslut att godkänna överenskommelsen till Mark- och Miljödomstolen. I något sådant fall har domstolen upphävt Lantmäteriets godkännande på den grunden att det i ärendet inte funnits några utredningar som gjorde det möjligt att bedöma storleken av de ersättningar som ska utgå enligt AL. Det är således viktigt att de ersättningar som överenskoms kan härledes från någon form av skälighetsuppskattning av ersättningen storlek. Om det är fråga om att ersättning ska erläggas av någon som inträder i samfälligheten eller får sitt andelstal höjt så ska ersättningen tillfalla övriga delägare i samfälligheten. I praktiken bör ersättningen erläggas till samfällighetsföreningen som antingen kan besluta att dela ut ersättningen till övriga delägare eller använda ersättningen för fortsatt underhåll av gemensamhetsanläggningen. Ersättningen kan också innefatta till sådana utgifter som föranleds av anslutningen av nya fastigheter t ex förstärkning av befintliga vägar. Om anslutningen inte medför några ytterligare utgifter för samfälligheten utan används till det fortsatta löpande underhållet bör det uppmärksammas när ersättningen storlek bestäms. Den del av ersättningen som den nya fastigheten får del av men som var avsedd enbart för de delägande fastigheterna innan anslutningen, bör i så fall tas med som en del av den totala ersättning som den tillträdande fastigheten ska erlägga.
Föreningsstämman kan med kvalificerad majoritet besluta om ändring av andelstalen i en gemensamhetsnläggning (43a1 AL)
Möjligheten för en föreningsstämma att besluta om ändring av andelstalen i en gemensamhetsanläggning har tillkommit 2022 som ett sätt att förenkla och förbilliga processen med anpassning av äldre andelstal till nya omständigheter utan att behöva begära en ny lantmäteriförrättning. För ett sådant beslut krävs 2/3 majoritet. Beslutet har ekonomisk betydelse vilket innebär att omröstningen ska ske enligt andelstal om någon delägare begär det. Beslut ska för att bli gällande godkännas av Lantmäteriet. Lantmäteriet ska godkänna beslutet om det inte strider mot anläggningslagen. Skillnaden mellan kriteriet uppenbarligen strida mot anläggningslagen (43§) respektive strida mot anläggningslagen (43a§) torde vara liten. I propositionen anges att det vore bättre med samma kriteria i bägge situationerna men att det i lagstiftningsarbetet rörande 43a§ saknades underlag för att föreslå att kriteriet rörande 43§ skulle ändras till samma som för 43a§.
Den som är missnöjd med ett beslut om ändrade andelstal kan klaga på stämmobeslutet genom att väcka talan mot föreningen enligt 53§ lagen om förvaltning av samfälligheter, SFL. En annan möjlighet är att överklaga Lantmäteriets beslut att godkänna stämmobeslutet. Det finns således två parallella vägar för att ifrågasätta beslutet. I bägge fallen ska talan väckas hos Mark- och Miljödomstolen. Stämmobeslutet får inte tillämpas förrän det vunnit laga kraft och förts in i fastighetsregistret. Lantmäteriets kostnader för att godkänna ett stämmobeslut om ändrade andelstal ska fördelas mellan de delägande fastigheterna efter vad som är skäligt. Normalt borde samfällighetsföreningen kunna betala ersättningen och sedan ta ut denna av delägarna enligt de nya andelstalen såvida det inte finns några andra omständigheter för en skälig fördelning.
Denna nya möjlighet att ändra andelstalen är således mer komplicerad än att styrelsen träffar en överenskommelse med berörda delägare och får den godkänd av Lantmäteriet. Metoden borde närmast komma till användning i situationer där man behöver ändra andelstalen för många fastigheter samtidigt eller där man inte kan uppnå överenskommelse med alla berörda delägare. Det kommer troligen att ställas högre krav på det underlag som föreningen behöver ta fram för beslutet särskilt när en fullständig överenskommelse inte föreligger. De nya andelstalen måste beräknas med tillämpning av reglerna i AL på i princip samma sätt som skulle ske vid en förrättning. Om det är fråga om vägar bör normalt den sk tonkm-metoden tillämpas fullt ut eller modifierad på något lämpligt sätt. Även ersättningsfrågan måste utredas mer noggrant än som skulle behövas om en överenskommelse föreligger. I praktiken kommer föreningen troligen att relativt ofta behöva anlita någon konsult för att ta fram underlag för beslutet eller också vända sig till Lantmäteriet och istället begära att frågan prövas i en ny förrättning. Den kommande tillämpningen av lagändringen kommer att utvisa i vilken grad syftet att uppnå förenklingar och kostnadsbesparingar kommer att uppnås.
Ett återstående problem med gällande lag
En fråga som inte togs upp i lagstiftningsärendet om förenklade metoder för att ändra andelstal rör frågan om det underlag som ska krävas för att godkänna en överenskommelse enligt 43§ eller enligt den nya 43a§. Paragraf 43 tillkom med anläggningslagen 1973 och har intill relativt nyligen varit ett mycket smidigt sätt att såväl ändra andelstal som ansluta nya fastigheter till samfälligheten. Överenskommelserna har godkänts av Lantmäteriet utan några speciella krav på att föreningen ska behöva verifiera de överenskomna ersättningarna på något specifikt sätt så länge dessa kunnat anses vara rimliga i förhållande till samfälligheterna ändamål. De senaste årens domstolskrav på att ersättningsbeloppen ska verifieras i detalj har lett till att Lantmäteriet har känt sig nödsakad att kräva en sådan verifiering för att kunna godkänna överenskommelserna. Ett smidigt sätt att hantera ändringar har således krånglats till. Enligt 16§ AL kan sakägarna i en anläggningsförrättning med bindande verkan komma överens om vilka fastigheter som ska vara med i en gemensamhetsanläggningen, hur andelstalen ska bestämmas samt om vilka ersättningar som ska utgå till fastigheter som upplåter mark eller annat utrymme för gemensamhetsanläggningen. Det är svårt att förstå skälen till att man i lagstiftningsarbetet såväl 1973 som 2022 inte behandlat möjligheten till bindande överenskommelser mellan berörda intressenter också för ersättningarna som skall erläggas vid in- eller utträde eller ändrade andelstal enligt 37-40§§ AL Med hänsyn till hur domstolspraxis utvecklats i dessa frågor under senare år så framstår en sådan lagändring som nödvändig för att det ursprungliga syftet med tillkomsten av 43§ ska kunna återupprättats.
Andra möjligheter till ändring av andelstalen
Lantmäteriet kan i samband med fastighetsbildning, t ex avstyckning av nya fastigheter, sammanläggning eller fastighetsreglering besluta om att en fastighet ska anslutas till en gemensamhetsanläggning eller att andelstalen ska ändras. Det åligger då Lantmäteriet att i sammanhanget utreda såväl hur andelstalen ska utformas som de ersättningar som ska utgå. (41-42a §§ AL). Samfällighetsföreningen företräder de delägande fastigheterna i samfälligheten vid sådana tillfällen. Några besvärsmöjligheter för andra delägare än de direkt berörda föreligger inte vid sådana beslut.
Andelstal kan ändras och nya fastigheter anslutas eller uteslutas ur samfälligheten vid en ny förrättning. Om det finns behov av att även ändra omfattningen eller ändamålet för samfälligheten, att utvidga med nya vägar, vatten och avloppsledningar eller andra anordningar blir det nödvändigt att ansöka om en ny förrättning. En ny förrättning kan ske om:
1. förhållandena har ändrats på ett sätt som väsentligt inverkar på frågan,
2. det i det tidigare avgörandet har beslutats att frågan får omprövas efter viss tid och denna tid har gått ut, eller
3. det i annat fall har framkommit ett klart behov av omprövning.
Vid en ny förrättning är alla berörda delägare sakägare.
Tommy Österberg är lantmätare och arbetar med fastighetsrättsliga frågor i Sverige och internationellt. Han har stor erfarenhet inte minst vad gäller samfälligheter, hur lagen om förvaltning av samfälligheter tillämpas samt från praktiskt arbete i samfällighetsföreningar.