Han visualiserar fonderingskravet med flödesschema

Obligatorisk avsättning till underhålls- och förnyelsefond eller inte. En fråga som ofta ger samfällighetsföreningar huvudbry. Lagtexten är svårtolkad, och det faller främst på varje enskild förening att tolka om föreningen faktiskt omfattas av det.

Martin Lindahl tog sig an utmaningen att undersöka när lagkravet blir aktuellt i sitt examensarbete på Lantmäteriprogrammet vid Uppsala universitet. Han har skapat ett flödesschema som förenklar tolkningen. Verktyget är en visuell guide som baserar sig på arbetets slutsatser. 

– En förening som bara läser texten i paragrafen upp och ner kan få det svårt att förstå när fonderingsskyldighet faktiskt gäller, säger Martin Lindahl, som numera jobbar som förrättningslantmätare på Lantmäteriet.

Martin, som fick upp ögonen för problematiken när han själv satt i styrelsen för en samfällighetsförening, säger att han uppfattade lagtexten som otydlig. Lagtexten innehåller en viss vägledning, men han tyckte att det var svårt att tyda när och hur lagkravet faktiskt var tillämpligt. 

– Det kändes som en bra fråga att utreda i samband med min examensuppsats. Det var ett väldigt intressant arbete, för det är ju ingen som har dykt ned i den här frågan på djupet tidigare, säger Martin.

Arbetet resulterade i ett pedagogiskt flödesschema (som du hittar i slutet av artikeln) och syftet med schemat är att föreningar enklare ska kunna tolka huruvida man måste avsätta medel till en underhålls- och förnyelsefond enligt lag eller inte. 

– Det summerar ihop uppsatsen utifrån hur jag har bedömt rättsläget. Flödesschemat är ett hjälpmedel i bedömningen om en samfällighetsförening faktiskt måste fondera eller inte. 

En utmaning med arbetet var att koppla någon form av definition till olika begrepp som framgår i lagtexten, till exempel ord som ”kommunalteknisk” och “större värde”.   

– Det finns ingen juridisk definition på det i själva lagtexten, till skillnad från vissa andra juridiska ord som faktiskt har en legal definition. Det man då får göra är att tolka lagen med ledning av lagförarbeten, rättsfall och juridisk litteratur. Även Svenska Akademiens ordbok har använts för att försöka tolka enskilda ord. 

Martin nämner att termen ”större värde” inte är kopplad till en beloppsgräns i kronor och ören. Han anser ändå att man får en uppfattning om vad det handlar om för summor. Det står till exempel i förarbetena att en TV-antenn typiskt sett inte kräver fondering, medan en tennisbana eller kvarterslokal gör det. 

Lagtexten ställer dessutom krav på att fonderingsskyldiga föreningar måste upprätta en underhålls- och förnyelseplan. Pengar ska sättas av successivt till fonden. Men föreningen kan inte avsätta medel hur som helst. 

– Det måste finnas ett behov som medlen är avsedda för som befinner sig inom samfällighetens ändamål. Annars kan det bli fråga om kapitalförvaltning.  

Vilka samfällighetsföreningar som omfattas av fonderingskravet är enligt Martin en bedömningsfråga. 

– Det går inte att säga svart på vitt. Man får helt enkelt göra enskilda bedömningar. När du har ett brett spektrum av anläggningar blir det svårt att specificera alla i en kort lagtext. Risken med att göra så är att lagen blir för stelbent och att anläggningar som borde omfattas inte gör det. Man har gjort liknande i anläggningslagen, och där är det medvetet, säger han. 

När fonderingskravet kom i slutet på 90-talet var det tydligt att det var anläggningar i så kallade storkvarter man tog sikte på enligt Martin. 

– Det framgår tydligt av förarbetena att man ville träffa vissa typer av gemensamhetsanläggningar inom storkvarter när det här kom. Det är dels nödvändiga anläggningar som parkering och VA, dels anläggningar av större värde som exempelvis tennisbanor och simbassänger. 

Martin förklarar att storkvarter är en särskild planform för bostadsområden inom kvartersmark – det vill säga inom detaljplaner. Inom dessa kvarter förekommer ofta flera gemensamma anläggningar som garage, lekplatser och VA. Om liknande fall utanför detaljplaner även omfattas av skyldigheten lämnar han öppet för tolkning.  

Det finns exempel på större bostadsområden som inte omfattas av en detaljplan men i övrigt har karaktär av ett storkvarter. Man kan tänka sig ett område som exploaterats en bit utanför ett samhälle där fastigheterna delar på flera gemensamma anläggningar. Sådana områden påminner väldigt mycket om storkvarter och skulle kunna omfattas beroende på hur man tolkar lagen, menar Martin. 

– Att lagen saknar ordet storkvarter kan dock leda till missförstånd. Därför skulle det vara bra om det ingick i lagtexten. 

I början av 2000-talet vidgade man fonderingsskyldigheten. Martin berättar att det handlar om gemensamhetsanläggningar med anknytning till tredimensionella fastigheter eller fastigheter med tredimensionella fastighetsutrymmen. Det är enbart ”nödvändiga” anläggningar lagen riktar in sig på här – återigen en bedömningsfråga. 

Martin ger även förslag i sitt arbete på hur lagtexten skulle kunna förenklas och på så vis bli tydligare för samfällighetsföreningarna. Examensarbetet finns publicerat i sin helhet i det digitala vetenskapliga arkivet (DIVA) och på Institutet för fastighetsrättslig forskning (IFF).  

Flödesschema: Fonderingsskyldighet