Som styrelseledamot i en samfällighetsförening är det viktigt att känna till det så kallade väsentlighetsvillkoret. Vad innebär det enligt lagen och i praktiken?
Väsentlighetsvillkoret är ett krav enligt anläggningslagen som innebär att en gemensam anläggning – som till exempel vägar, belysning eller parkering – bara får skapas eller förändras om den är av betydelse för alla fastigheter som är med.
Lagen uttrycker att “En gemensamhetsanläggning får ej inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen”. Med andra ord ska anläggningen vara av påtaglig nytta och betydelse för varje fastighet som tvingas vara med.
Att något är av väsentlig betydelse betyder att det inte bara är ”bra att ha”, utan att anläggningen eller åtgärden faktiskt ät nödvändig eller mycket viktigt för varje fastighet som är med i anläggningen. Syftet med villkoret är att skydda fastighetsägare från att bli tvångsanslutna till onödiga gemensamma anläggningar de inte har användning av.
När blir väsentlighetsvillkoret aktuellt?
Det är Lantmäteriet som prövar om väsentlighetsvillkoret är uppfyllt, och det prövas framför allt i samband med:
- En ny gemensamhetsanläggning ska bildas
- En befintlig anläggning ska ändras eller byggas ut med något nytt
När gäller väsentlighetsvillkoret och vilka beslut omfattas?
Väsentlighetsvillkoret är aktuellt redan när gemensamhetsanläggningen bildas. Lantmäteriet får inte besluta om en gemensamhetsanläggning om inte varje deltagande fastighet har väsentlig nytta av den, enligt 5 § anläggningslagen. Men villkoret har också betydelse löpande under föreningens förvaltning, särskilt när man överväger större förändringar av anläggningen.
Konsekvenser av att bryta mot väsentlighetsvillkoret
Om föreningen försöker genomföra en förändring som inte är av väsentlig betydelse för alla deltagande fastigheter, kan det få flera juridiska konsekvenser. Lantmäteriet kan avslå ansökan om att bilda eller ändra anläggningen, eftersom kravet på väsentlig nytta inte är uppfyllt. Dessutom har varje fastighetsägare rätt att överklaga – och om en domstol bedömer att villkoret inte är uppfyllt, kan beslutet upphävas i efterhand. Det innebär att en planerad åtgärd kan behöva stoppas, även om den röstats igenom av majoriteten i föreningen.
