Markägaren Statens fastighetsverk ville höja tomträttsavgälden för bostadsrättsföreningen Smyrna i Stockholm med 190 procent. Men Högsta domstolen har nu dömt i föreningens favör och justerat ner höjningen till 53 procent.
Nu sänker Högsta domstolen föreningens avgäldsränta från 3 till 1,75 procent, något Dagens Nyheter var först med att rapportera om. Det motsvarar cirka 3 miljoner kronor per år. Bostadsrättsföreningen hade yrkat på 1 procent och argumenterade för att realräntan under lång tid varit negativ.
Statens fastighetsverk, SFV, krävde från början en avgäldshöjning på 190 procent, och för cirka två år sedan slog Mark- och miljööverdomstolen fast att föreningens markhyra skulle höjas med 163 procent, motsvarande 3,1 miljoner kronor per år.
Tomträttssystemet vilar på principen att markägaren ska kompenseras för den värdestegring som kan ske under den långa tid en tomträtt normalt löper. Samtidigt ska tomträttshavarens behov av ekonomisk stabilitet och förutsebarhet tillgodoses.
– Det balanseras genom att markvärdet ligger fast under varje avgäldsperiod, men omprövas inför varje ny period – då hänsyn tas till både inflation och marknadsutvecklingen i området, skriver HD i domen.
Högsta domstolen sänker tomträttsavgälden
Ärendet fick prövningstillstånd i HD, som nu fastställer summan till 2,9 miljoner kronor, vilket i stället motsvarar en höjning på 1 miljoner kronor per år. Med andra ord en markant sänkning jämfört med det ursprungliga kravet.
Högsta domstolen slår även fast att domstolar ska göra en skälighetsbedömning vid höjningar av tomträttsavgälder för bostäder.
Domen kan leda till lägre kostnader för samfällighetsföreningar och bostadsrättsföreningar med tomträttsavgäld över hela landet. Samtidigt kan det innebära minskade intäkter för kommuner och staten, som är landets största markägare.
Bakgrund
Statens fastighetsverk väckte talan och begärde att den årliga tomträttsavgälden skulle höjas till 5 490 000 kronor från och med den 1 oktober 2021. Myndigheten baserade sitt krav på ett markvärde om 183 miljoner kronor och en avgäldsränta på tre procent. Föreningen motsatte sig höjningen och hävdade istället att markvärdet borde vara drygt 167 miljoner kronor, med en avgäldsränta på omkring en procent.
Statens fastighetsverk betonade att avgäldsräntan historiskt legat på tre procent, inklusive ett tillägg för den så kallade triangeleffekten, och att nivån varit relativt stabil över tid. Enligt myndigheten fanns det därför ingen anledning att frångå denna nivå enbart för att det gäller tomträtt för bostäder.
Föreningen menade däremot att den avgäld Fastighetsverket krävde varken var befogad sett till den aktuella realräntenivån eller rimlig med hänsyn till konsekvenserna. En sådan höjning skulle innebära en kraftig ökning av medlemmarnas boendekostnader, menade styrelsen i föreningen.
Mark- och miljödomstolen satte först den årliga avgälden till 3 348 670 kronor, baserat på ett markvärde på cirka 167 miljoner kronor och med hänsyn till en uppskattad långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden. Mark- och miljööverdomstolen använde samma markvärde i sin bedömning men utgick från en högre långsiktig realränta, vilket ledde till en årlig avgäld på 5 miljoner kronor.
Högsta domstolen ändrar alltså MMD dom, och sänker föreningens tomträttsavgäld till 2,9 miljoner kronor.
Tomträtt
Staten eller en kommun kan upplåta tomträtt mot en årlig avgäld i pengar. Denna avgäld ska utgå med oförändrat belopp under bestämda tidsperioder, som regel avgäldsperioder på tio år.
