Byggnader som förvaltas av en samfällighetsförening inte ska ligga som en tillgång. Det slår Växjö tingsrätt fast i en dom, sedan Hovrätten avslagit föreningens överklagande. Nu ligger ärendet hos Högsta Domstolen som ännu inte tagit beslut om Hovrätten ska ompröva frågan.
Men hur rättar man till föreningens balansräkning om man redan har fört in byggnader i den?
– Det här är någonting jag rättade till för min egen förening för några år sedan. Det är ett fel jag ser hos många samfällighetsföreningar, det här är inget undantag, säger Cecilia Wendin, rådgivare och konsult för samfällighetsföreningar.
Samfällighetsföreningen, som var svarande i målet, hade inkluderat byggnader för cirka 52 Mkr i balansräkningen, bland annat en nybyggd garagebyggnad. Något som gav en missvisande bild av föreningens ekonomi, skriver tingsrätten i sitt domslut.
Cecilia Wendin påpekar att problemen uppstår när en samfällighetsförening tar hjälp med sin ekonomiska förvaltning av personer som är vana att hantera ekonomiska föreningar eller företag.
– Många missbedömer det här, och tror att man ska hantera samfälligheten som en bostadsrättsförening eller ekonomisk förening, säger Cecilia Wendin, och menar att även professionella ekonomer har en tendens till att göra samma misstag.
– Givetvis inte alla, men det händer.
Föreningens argument håll inte
Kärande part, vilket var en delägare i föreningen, menade att delägarna äger gemensamhetsanläggningarna gemensamt – och att det inte är samfällighetsföreningen som är ägare. Därför borde inga byggnader ligga i föreningens balansräkning, eftersom det skulle resultera i en missvisande bild av årsbokslutet och den ekonomiska ställningen.
Samfällighetsföreningen hävdade dock tvärtom, och menade att föreningen både var beställande part (de nya byggnaderna, red anm) och den part som bekostade uppförandet av den nya gemensamhetsanläggningen. Styrelsen ansåg därför att byggnaderna visst skulle ligga som en tillgång i föreningens bokföring.
Domstolen slog fast att byggnaden ägs av delägarna, och att de inte ska ligga som en tillgång i föreningens balansräkning. Domslutet överklagades av föreningen, men fick avslag.
Man ska alltså ta kostnaden direkt på årets resultat. Pengar in, pengar ut. Du ska inte lägga det i balansräkning med avskrivning över tid, säger Cecilia Wendin.
Så rättar du föreningens felaktiga redovisning
För de föreningar som i dag upptar byggnader eller andra anläggningar som tillgångar i redovisningen, gäller det att “dra av plåstret” och rätta till bokföringen.
– Boka bort tillgången, och lyft in den i årets kostnader. I stället för att göra avskrivning på 20 år så skriver du av den direkt. Det vill säga, hade ni 3 miljoner kronor i anläggningstillgångar kan ni nu ha minus 3 miljoner i resultaträkningen och noll i tillgångar. Men det går att balansera mot medel i underhållsfonden.
– Årets resultat landar alltså på minus 20 miljoner kronor, men man nollar det genom att balansera bort beloppet på tillgångssidan, exempelvis mot underhållsfonden. Förhoppningsvis får man någon form av balans där.
Finns det något undantag där en anläggning faktiskt ska ligga i tillgångens balansräkning?
– Nej, inte när det kommer till en anläggning. Men däremot dyrare inventarier som föreningen behöver för förvaltningen av anläggningen, till exempel en åkgräsklippare. Det skulle kunna vara en tillgång i föreningen som man skriver av över tid, säger Cecilia.
Vi har installerat elbilsladdare vid de flesta av parkeringsplatserna. Var och en disponerar laddaren på ”sin” parkeringsplats och debiteras för laddningen. Ska laddarna stå som installation i balansrapporten.
Berit
Vår förening skall renovera sitt interna va-nät. Investering ca 11 mkr. Föreningen kommer att ta upp ett banklån för att finansiera investeringen. Förening blir låntagare, betalar entreprenören för anläggningen och får då rimligen motsvarande skuld i sin balansräkning. Den nya va-anläggningen skall enligt vår mening aktiveras som anläggningstillgång i föreningens balansräkning och skrivas av enligt gängse regler.
Om den INTE blir anläggningstillgång i föreningens balansräkning – utan på något sätt ”äges av” delägarfastigheterna – måste motsvarande utgift för föreningen såvitt jag förstår tas som en kostnad direkt och därmed försätta föreningen i konkurssituation. Detta förefaller mig
utomordentligt märkligt och emotser gärna en förklaring av artikelns rådgivare!
Anders Hallström
Ja, det blir en intressant balansräkning, troligen får man balansera detta mot ett Eget kapital som blir negativt. Enligt Björn Lundén så tycker han inte heller skulden ska tas upp i balansräkningen, utan den tillhör delägarfastigheterna, vilket skulle styrkas av uttaxeringsrätten. Men därom finns det olika uppfattningar.
/Kenneth Eliasson
Javisst är det gravt feltänkt! Jag skulle vilja ha artikelförfattarens eller Samfällgheternas
kommentar till detta!
Om man kommer fram till att skulden juridiskt tillhör föreningen och måste tas upp i balansräkningen, ser jag ingen annan möjlighet än att boka upp ett negativt kapital som ju kan likställas med föreningens fordran på medlemmarna, som kan krävas genom uttaxeringarätten. I sig är det inget problem att ha ett negativt kapital i en förening som det hade blivit i ett aktiebolag.
Instämmer i ovanstående att artikelförfattaren och Samfälligheterna snarast behöver förtydliga hur detta ska hanteras, dvs vid större investeringar där föreningen tar lån. Har lyft frågan till våra revisorer och de är lika frågande…
Vad står det i domen? Står det byggnader? I artikeln skrivs byggnader och andra anläggningar – är det en tolkning av tingsrättens dom?
Hej Maria,
Byggnaderna är en del av anläggningen. Så här formuleras det i domen:
”GA:1 bildades för att innefatta ett underjordiskt garage med parkeringsyta,
inklusive väggar, golv, tak, garageport och nedfart. GA:2 bildades för att
innefatta övriga gemensamma delar i källarplan samt miljörum, utrymmen på
gården och gemensamma anslutningspunkter för fjärrvärme, vatten och avlopp. Samfällighetsföreningen bildades för att utföra och förvalta båda gemensamhetsanläggningarna och svara för deras drift.”
/ Redaktionen