Krönika: ”Lösningen blev att höja avgiften relativt”

Åtminstone i vår radhusförening blir det diskussioner om underhåll på varje årsstämma. Delade meningar finns i tre olika dimensioner.

Den första handlar om vad vi ska ha för ”målstandard”: Är det OK med lappad asfalt på parkeringen eller ska vi asfaltera om hela parkeringen så att det ser snyggare ut? Vissa tycker det är värt pengarna att göra det finare, andra inte. 

Här finns inget som är rätt och fel, men det kan vara bra för en samfällighetsförening att i en underhållsplan grovt beskriva vad som ses som en acceptabel standard och när det ska vidtas åtgärder. Det kan göra diskussionerna på stämman lite mer strukturerade.

Det andra kontroversen handlar om tekniska installationer och till exempel garagetak. Ska föreningen satsa på förebyggande underhåll eller vänta med att göra saker tills det händer något. Om garagetaket då och då läcker på några ställen – ska man lappa och laga eller ska man tidigt ta ett större grepp och byta taket? Föreningar som har ansvar för vatten och/eller värme har tekniska system där man också kan fråga sig om man ska byta ut utrustning när den börjar bli gammal eller om man ska vänta tills den börjar krångla. 

Att byta innan det blir problem är i regel en dyr strategi – utrustningen kan ju hålla många år till! Avgörande är här vad konsekvenserna blir av ett fel. Om det skulle bli stora problem om något går sönder så talar det för mer av förebyggande underhåll, eller åtminstone någon form av reservplan. Tänk på sjukhus som ofta har reservaggregat för att kunna upprätthålla verksamheten under strömavbrott. Ju längre man väntar med ett byte desto viktigare är det att ha en beredskapsplan: Vad gör vi om värmecentralen eller vattenpumpen slutar fungera? Har vi förberett oss genom kontakt med företag som snabbt kan komma och reparera i avvaktan på ett större utbyte av utrustning?

En tredje kontrovers handlar om vem som ska betala underhållet och den kommer ofta upp i samband med frågan om föreningen ska fondera pengar i förväg och ha en reserv som kan användas när något behöver åtgärdas. I vår förening har yngre medlemmar klagat på de äldre och undrat varför man inte har byggt upp fonder som kan användas för att betala dagens relativa stora underhåll. Husen är ju nu över 60 år. Den bakomliggande frågan är om underhållet ska betalas av dem som bodde i området när anläggningen slets ner eller om det ska betalas av de som får nytta av den förbättring som underhållet leder till? 

Detta är en knepig fråga, men jag tänker så här: När det byggs nytt så är det de som då flyttar in som betalar, delvis genom att ta ett lån som vi kan anta amorteras under ett antal år. Är det verkligen rimligt att dessa hushåll även ska avsätta pengar för insatser som behövs när det är dags för större underhållsinsatser? Ur detta perspektiv är det inte rimligt att kräva att pengar ska fonderas. Däremot ska eventuella lån amorteras relativt snabbt så det finns möjlighet att ta nya lån för kommande underhåll.

I vår förening – som inte hade några fonder – diskuterades tre alternativ. 

• Det första var att ta ett lån – men som läsaren nog är medveten om är det svårt för en samfällighetsförening att låna till rimliga villkor så det blev inte aktuellt. 
• Det andra alternativet var att taxera ut 30–50 000 kr per fastighet, men vi var osäkra på om alla kunde klara det. 
• Lösningen blev att höja avgiften relativt kraftigt och fördela underhållsinsatserna över 10–15 år. 

Detta fungerade bra för oss eftersom det främst handlade om relining av avloppsrör, byte av garagedörrar och garagetak. Takten i åtgärderna kunde sen anpassas lite efter om det dykt upp andra större utgifter för exempelvis akuta reparationer av annat.

Avslutningsvis vill jag betona vikten av att föreningen dokumenterar sina ställningstagande i en underhållsplan, inte minst så att nya medlemmar vet hur föreningen har tänkt.