Tomträtt: Hur man tänkte och varför det inte var en bra idé

Under 1950 och 1960-talet var det vanligt i många städer att kommunen upplät mark med tomträtt för småhusbyggande. I stället för att köpa marken fick husägaren hyra den. Det fanns två tankar bakom detta. Dels att underlätta för hushåll med lägre inkomster att skaffa ett småhus, eftersom de inte behövde få ihop pengar till att köpa marken om det var tomträtt. Man får inte glömma bort att det var en period med relativt hög inflation och höga räntor. Tomträttsavgäldsprocenten var under denna period lägre än låneräntan, vilket bidrog till att göra tomträtten förmånlig. Dels att kommunen med tiden skulle få högre intäkter.

Efter ett antal år ska avgälden justeras, och då ska avgälden till en viss procent av markvärdet. Beslutsfattarna tänkte sig att värdestegring bland annat berodde på offentliga insatser, och då var det inte mer än rätt att kommunen kunde få betalt för detta genom högre intäkter från tomter. 

De flesta tomträtter för småhus är idag friköpta. Att många ville köpa loss sin tomt berodde inte minst på den osäkerhet som tomträtten i sig faktiskt innebär. Vi friköpte vår tomt i slutet av 1990-talet och stigande fastighetspriser gjorde att många oroade sig vart framtida avgälder skulle ta vägen. Räntorna hade dessutom fallit så det var inte så dyrt att låna för att köpa loss marken. 

Tankarna bakom tomträtten är dock inte så bra som de kan låta. Ett första problem är att det ofta blir kostsamma domstolsprocesser eftersom parterna varken är överens om vilken avgäldsränta som ska användas och hur stort markvärdet egentligen är. 

Ett andra problem var att i gamla tomträtter var det långt mellan tidpunkterna när avgälden skulle justeras. Om fastighetspriserna stigit mycket, som under de senaste 25 åren, blir det mycket kraftiga ökningar av avgälderna. Något som alla hushåll inte är förberedda på.

Det finns bättre sätt att hjälpa hushåll med lägre inkomster att köpa ett småhus. I Norge har man till exempel en statlig Husbank som är mer generös i sin långivning än svenska banker. Det allra viktigaste i dag är dock att mer mark planläggs för småhusbebyggelse för att öka utbudet och pressa priserna. Här kan tomträtten paradoxalt nog bidra till att kommunen tvekar kring att planlägga: Ju mindre mark som planläggs för nya småhus, desto mer stiger ju markpriserna och desto mer pengar får  kommunen från sina tomträtter.

När det gäller att ge kommuner ökade intäkter när markvärden stiger, till exempel på grund av infrastrukturinvesteringar, blir det minst sagt godtyckligt om bara de med tomträtt ska bidra. Fastighetsskatt är ju inte politiskt populärt, men jag tror många skulle tycka att det var helt okej med en kostnad på 100 kronor mer i månaden i fastighetsskatt under 5 år efter att en ny bro, trafikled eller spårstation byggts. 

Idag används tomträtt främst i två helt andra situationer. Säljer kommunen mark måste de i princip sälja till högstbjudande. Eftersom bostadsrättsprojekt ofta är mer lönsamma än hyresfastigheter, så finns det en risk att det byggs för få hyresrätter. Det kan då motverkas genom att kommunen upplåter mark med tomträtt för hyresfastigheter. 

I dag är bankerna restriktiva med utlåning till byggprojekt. Mindre privata företag kan få svårt att hitta kapital för att både köpa mark och bygga. Kommunen kan då minska byggarens kapitalbehov genom att upplåta med tomträtt.

Som jag skrev ovan kan dock problem förväntas när avgälderna ska omregleras tio år i framtiden. Därför vore det bättre om man hittar andra lösningar som verkligen bemöter de bakomliggande problemen. 

Målet bör vara att stegvis avveckla befintliga tomträtter – och att inte skapa några nya. Tomträtt är ingen bra idé.

Hans Lind