Gemensamhetsanläggningar ska inte ligga i tillgångar – så rättar ni balansräkningen

– Det här är någonting jag rättade till för min egen förening för några år sedan. Det är ett fel jag ser hos många samfällighetsföreningar, det är inte ovanligt, säger Cecilia Wendin, rådgivare och konsult för samfällighetsföreningar.

Samfällighetsföreningen, som var svarande i målet, hade inkluderat byggnader för cirka 52 miljoner kronor i balansräkningen, bland annat en nybyggd garagebyggnad. Detta gav en missvisande bild av föreningens ekonomi, skriver tingsrätten i sitt domslut. 

Cecilia Wendin påpekar att problemen uppstår när en samfällighetsförening tar hjälp med sin ekonomiska förvaltning av personer som är vana att hantera ekonomiska föreningar eller företag.

– Många missbedömer det här, och tror att man ska hantera samfälligheten som en bostadsrättsförening eller ekonomisk förening, säger Cecilia Wendin, och menar att även professionella ekonomer tenderar att göra samma misstag.

– Givetvis inte alla, men det händer.

Kärande part, en delägare i föreningen, menade att delägarna äger gemensamhetsanläggningarna gemensamt – och att det inte är samfällighetsföreningen som är ägare. Därför borde inga byggnader ligga i föreningens balansräkning, eftersom årsbokslutet blir missvisande med avseende på den ekonomiska ställningen. 

Samfällighetsföreningen hävdade dock det motsatta och menade att föreningen både var beställande part (de nya byggnaderna, red:s anm.) och den part som bekostade uppförandet av den nya gemensamhetsanläggningen. Styrelsen ansåg därför att byggnaderna visst skulle ligga som en tillgång i föreningens bokföring. 

Domstolen slog fast att byggnaden ägs av delägarna, och att anläggningarna inte ska ligga som en tillgång i föreningens balansräkning. Domslutet överklagades av föreningen, men överklagandet avslogs. 

– Man ska alltså ta kostnaden direkt på årets resultat. Pengar in, pengar ut. Du ska inte lägga det i balansräkning med avskrivning över tid, säger Cecilia Wendin.

För de föreningar som i dag upptar byggnader eller andra anläggningar som tillgångar i redovisningen, gäller det att ”dra av plåstret” och rätta till bokföringen.

– Boka bort tillgången, och lyft in den i årets kostnader. I stället för att göra avskrivning på 20 år så skriver du av den direkt. Det vill säga, hade ni 3 miljoner kronor i anläggningstillgångar kan ni nu ha minus 3 miljoner i resultaträkningen och noll i tillgångar. 

Finns det något undantag där en anläggning faktiskt ska ligga i tillgångens balansräkning?

– Nej, inte när det kommer till en anläggning. Men däremot dyrare inventarier som föreningen behöver för förvaltningen av anläggningen, till exempel en åkgräsklippare. Det skulle kunna vara en tillgång i föreningen som man skriver av över tid, säger Cecilia.

Men det råder delade meningar om vad som är den bästa lösningen. Mia Holmqvist Andersson, leveranschef för ekonomisk förvaltning på Simpleko, menar att frågan blir mer komplex när man tar hänsyn till aspekter som belåning och anläggningens livslängd.

Även hon anser att hela tillgången bör kostnadsföras om styrelsen beslutar att lyfta ut anläggningen ur tillgångarna. Det påverkar resultatet på kort sikt, förklarar hon, men har ingen egentlig inverkan på samfällighetens ekonomiska hälsa.

– Det blir ett år där resultatet kommer att vara negativt. Man får helt enkelt kostnadsföra det på årets resultat. Men ett problem som uppstår är om samfälligheten har tagit ett lån för sin anläggning. 

Mia påpekar dock att det kan bli svårare för medlemmarna att tolka siffrorna, eftersom lånet inte längre går att koppla till en specifik tillgång i redovisningen.

– Det kan ju bli lite konstigt om föreningen har ett lån, men ingen tillgång. Då kommer du ju bara se att du har en räntekostnad för ett lån i en viss storlek, men du kan inte se varför föreningen har lånat pengar. Det kanske inte är ett problem i början, men efter 20 år kan saker och ting glömts bort.

Eftersom anläggningen inte längre finns redovisad som en tillgång, samtidigt som samfälligheten fortsätter betala av lånet och finansiella kostnader, kan det dessutom, på sikt, bli svårt att bedöma om avbetalningstakten motsvarar anläggningens faktiska livslängd.

– Jag kan tycka att det blir tydligare i redovisningen om anläggningen låg kvar i tillgångar vid de fall föreningen har ett lån, säger hon och fortsätter:

– Sen är det klart att man måste ha någon förklarande information i verksamhetsberättelsen. 

Risken finns att framtida styrelser slår av på amorteringstakten, menar Mia, vilket skulle kunna leda till en situation där man har amorterat för lite – och en underhållsskuld uppstår. Skriver man av ett garaget på 20 år ska man också amortera av lånet under samma period. Risken, menar hon, är att avskrivningar och amorteringar inte matchar över tid, eftersom det saknas en motsvarande tillgång i redovisningen.

– Man skulle kunna hamna i en situation där en ny styrelse kommer och säger något i stil med att nej, vi vill ha lägre avgifter så vi drar ner lite på amorteringen här eftersom man inte har koll på avskrivningen. Då kanske samfälligheten har kvar lånet, men behöver förnya garaget. Tillgången blir alltså förbrukad men lånet finns kvar. 

Det hade varit lättare att undvika om tillgången kunde skrivas av över tid, eftersom det då tydligt skulle framgå hur mycket som återstår. 

– Det blir mer pedagogiskt, säger Mia. 

Det är även skillnad på samfällighet och samfällighet, menar Mia, och förklarar att om delägarna består av till exempel bostadsrättsföreningar, gör de i stället ett kapitaltillskott – och några lån blir inte aktuella. Något som skiljer sig åt om delägarna enbart består av privata fastighetsägare. 

– Det kan vara svårare för privatpersoner att göra kapitaltillskott om det handlar om lite större pengar, för oftast kan inte alla göra det. Då är det enklare att ta lån på samfälligheten, även om räntan blir högre. Om lånet inte skulle betalas av enligt plan, landar återbetalningskravet på delägarna.