I juli 2022 trädde en lagändring i kraft som ökar samfällighetsföreningens självbestämmande, samtidigt som det blir enklare att ändra andelstal i en samfällighet. Syftet med lagändringen är också att minska risken för inaktuella andelstal som kan uppstå efter förändrade förhållanden i föreningen, till följd av att föreningen inte ändrar inte andelstalen.
– Från och med den 1 juli går det att ansöka om en förändring av andelstalen, så länge man är överens om det och har ett stämmobeslut, säger Svante Dolff, enhetschef på Lantmäteriet.
Ändra andelstal i en samfällighet: ny lag förenklar
Tidigare har det varit en förrättningslantmätare som har utfört arbetet kring de ändrade förhållandena och skrivit ett nytt beslut, medan den nya lagen istället låter samfällighetsföreningarna göra det internt. Samtidigt finns det faktorer som ökar sannolikheten för att ansökan går igenom hos Lantmäteriet.
– Det är mycket enklare om man är överens, är man inte det tar det både längre tid och kostar mer för föreningen innan beslutet blir godkänt, säger Svante Dolff.
Det kan ha tillkommit nya fastigheter, både för permanent boende men också näringsfastigheter som till exempel en hästgård eller andra fastigheter som alstrar en annan typ av trafik. Det är goda anledningar till att göra en omprövningsförrättning, menar Svante Dolff.
– Andelstalen blir otidsenliga efter cirka 20-40 år. De speglar helt enkelt inte den rådande verksamheten. Ett klassiskt exempel är sommarstugeområden från 50-60 talet, och som ligger en bit ut från storstäderna och tätområdena.
Två typer av andelstal
Det finns två typer av andelstal att ta i beaktning. Andelstal för drift och andelstal för utförande. Men det är väldigt teoretiskt. I de flesta fall bedömer man att nyttan är samma som användandet.
Det kan till exempel handla om snöplogningen. Om två fastigheter ligger i en backe, där det samlas mer snö än för övriga fastigheter, kommer det naturligtvis plogas mer snö där. Därför finns det ett andelstal för även för driften, säger Svante Dolff.
– Men du har ju själv hur långsökt det är. I praktiken förekommer det sällan en differentiering av andelstalen på drift och utförande.
För att ett beslut om att ändra andelstal i en samfällighet ska gå igenom behövs två tredjedelar majoritet. Men lantmäteriet måste dessutom godkänna de ändrade andelstalen – och det är inte förrän då de blir gällande. För att de nya andelstalen ska bli godkända behöver man säkerställa att de inte bryter mot anläggningslagen och reglerna mot ersättning.
Kolla också in: Vintervägsunderhåll: Viktigt att tänka på
Avslag på ansökan
Även om samfälligheten kommer överens om de nya andelstalen och klubbar igenom det på stämman, gäller det att man också ser till att värderingarna blir korrekta. Annars riskerar föreningen att få avslag på sin ansökan.
– Det är relativt vanligt att vi behöver göra en värdering. Även när vi får in överenskommelser som är korrekta kan det vara så att värderingen inte är korrekt gjort. Det kan leda till att vi behöver göra en ny värdering inklusive skälighetsbedömning av värderingen, förklarar Svante Dolff.
Kostnaden för lantmäterimyndighetens handläggning fördelar man mellan fastighetsägarna, alternativt måste man komma överens om en annan lösning. Man får dock inte ta kostnaderna på samfällighetsföreningen. Enligt Lantmäteriets egna exempel, på myndighetens hemsida, blir kostnaden för tio fastigheter drygt 7.000 kronor för att ändra andelstal i samfälligheten. En kostnad som gäller oavsett om ansökan blir godkänd eller inte.
Reglering av andelstal
När en fastighetsägare får förhöjt andelstal ska fastigheten betala en ersättning till övriga delägare för den nya, utökade, andelen i överskott som delägaren har fått genom höjningen. Överskottet beräknar man genom att ta anläggningens värde och föreningens tillgångar och dra av föreningens skulder.
Ersättningen man betalar ut till övriga delägare, förslagsvis i en klumpsumma till föreningen som sedan fördelar det på medlemmarna, ska motsvara fastighetens ökade andel av överskottet. Handlar det om sänkt andelstal gäller samma sak – fast tvärtom. Då är det alltså övriga delägare som betalar ersättning till medlemmen som fått sänkt andelstal.
För att de ändrade andelstalen ska gälla behöver alla berörda fastighetsägare i samfällighetsföreningen vara överens med styrelsen, och skriva under att man godkänner förändringen. För att överenskommelsen ska börja gälla måste man dessutom ansöka om Lantmäteriets godkännande av överenskommelsen (43 § AL). Handlar det istället om en delägarförvaltad samfällighet behöver samtliga delägare vara överens.
Faktraruta:
Principerna som avgör hur man fastställer andelstalen för samfällighetsföreningen framgår i anläggningsbeslutet. Där går det dessutom att se vad varje fastighet hade för andelstal när gemensamhetsanläggningen bildades. Ett vanligt tillvägagångssätt för att bestämma andelstalen är att använda sig av tonkilometermetoden. Då beräknar man kostnaden genom att den vikt i ton som fastigheten bedöms belasta vägen med under ett år multipliceras med den väglängd i kilometer som någon nyttjar för resor till och från fastigheten.
