Du behöver vara medlem för att läsa den här artikeln
För att läsa artikeln behöver du ett medlemskap hos oss. Är du redan medlem klicka här för att logga in.
- Full tillgång till all vår rådgivande journalistik
- 6 nummer av tidningen Samfälligheterna
- E-tidning
- Nyhetsbrevet
- Fördjupningsbrevet
- Rådgivning
- Rabatterat biljettpris till Samfällighetsdagen
- Utbildningsportalen
1,495 kr
Välj och gå vidareBåtnadsvillkoret innebär mer eller mindre att en fastighet aldrig kan anslutas till en GA som inte är ekonomiskt försvarbar – även om anläggningen skulle vara av väsentlig betydelse för fastigheten.
En gemensamhetsanläggning får bara upprättas om ekonomiska eller andra fördelar anses väga tyngre än de kostnader och olägenheter som uppstår. Båtnadsvillkoret är indispositivt, det vill säga bindande och går inte att förhandla bort, även om samtliga fastighetsägare skulle vara överens om att inrätta gemensamhetsanläggningen.
Lagtexten öppnar dock upp för att väga in sociala fördelar vid prövningen av båtnadsvillkoret. Det ger möjligheter att beakta faktorer som förbättringar av gårdsmiljöer och andra fördelar för boende eller användare.
Båtnadskalkyl
För att beräkna om en ny GA klarar båtnad måste styrelsen upprätta en båtnadskalkyl. Vad som bör ingå i kalkylen kan variera beroende på samfällighetens förutsättningar.
Båtnaden, alltså nyttan eller fördelarna, ska leda till en ”nettonytta” efter att kostnader och olägenheter har dragits av. En ekonomisk vinst.
I båtnadskalkylen ska alla kostnader som belastar fastighetsägarna räknas in. Om föreningen får bidrag för arbetet, ska avdrag göras för kostnader som täcks av bidraget. Kostnader omfattar inte bara anläggningens byggkostnader, utan även framtida driftskostnader. Dessutom ska förrättningskostnader och kostnader för enskilda fullföljdsåtgärder inkluderas i kalkylen. Dock ska kostnader som advokatarvoden och andra utgifter som fastighetsägarna kan få för att bevaka sina rättigheter vid anläggningsförrättningen inte räknas med i båtnadsberäkningen.
Om de uppskattningar som ligger till grund för bedömningen är osäkra, krävs en större säkerhetsmarginal i kalkylen än normalt. I många fall är det tydligt att lönsamhetskravet är uppfyllt, men vid osäkerhet behöver man mer noggranna beräkningar för att säkerställa ekonomisk hållbarhet.
Olägenheter
Olägenheter kan till exempel innebära minskning av fastighetens värde. Även extra arbete som belastar en delägare på grund av anläggningens utförande och drift ska räknas in. Dessutom bör besvär och obehag (som har en ekonomisk påverkan) tas med i bedömningen.
Gäller alla medlemmar – inga undantag
Båtnadsvillkoret reglerar alltså inte vilka fastigheter som ska ingå i samverkan. Det innebär också att det inte är möjligt att göra en båtnadsprövning för en enskild fastighet. Nyttan för varje fastighet, alltså dess andel av båtnaden, ska i stället speglas i andelstalet. En lägre nytta ger ett lägre andelstal.
Rättsfall: Blygsamma kostnader och båtnadsvillkoret uppfyllt – Svea Hovrätt
I ett beslut från Svea Hovrätt den 17 november 2004 prövades om en gemensamhetsanläggning för en ångbåtsbrygga skulle omprövas. Den uppskattade nettokostnaden för att rusta upp bryggan till godtagbart skick beräknades understiga cirka 7 500 kronor per fastighet. De årliga driftskostnaderna bedömdes som blygsamma under en lång tid framöver. Med hänsyn till rådande fastighetspriser i området ansågs de totala kostnaderna vara nästintill försumbara. Svea Hovrätt konstaterade att tillgången till bryggan medförde en betydande värdeökning för fastigheterna, vilket övervägde den eventuella värdesänkningen som kostnadsansvaret kunde innebära. Därmed ansågs båtnadsvillkoret vara uppfyllt.
Rättsfall: Billigare lösning utesluter gemensamhetsanläggning
Hovrätten för Nedre Norrland avslog ansökan om att inrätta en gemensamhetsanläggning för vattenförsörjning som omfattade fastigheten A. Detta eftersom kostnaden för att ansluta fastigheten till ett befintligt vattenföretag ansågs vara oproportionerligt hög i förhållande till andra alternativ. Fastigheten A hade redan tillgång till en egen vattenkälla, som dock hade dålig kvalitet. För att förbättra vattenkvaliteten skulle en reningsanläggning kosta mellan 25 000 och 30 000 kronor. Alternativa lösningar för vattenförsörjningen skulle däremot innebära avsevärt högre kostnader. Hovrätten bedömde därför att det inte var av väsentlig betydelse för fastigheten att anslutas till vattenföretagets gemensamhetsanläggning. Hovrätten betonade att för att uppfylla båtnadsvillkoret enligt 6 § AL måste fördelarna för fastigheten vara betydande i förhållande till kostnaderna för anslutningen. Eftersom anslutningen skulle kräva kostsamma åtgärder av vattenföretaget, medan rening av det egna vattnet för A var ett billigare alternativ, fann Hovrätten att villkoren enligt 5 och 6 §§ AL inte var uppfyllda.
