Lånevillkoren för samfälligheter är tyvärr inte lika förmånliga som för exempelvis bostadsrättsföreningar eller fastighetsägare. Anledningen stavas säkerhet. Eftersom samfällighetsföreningar ofta saknar en reell säkerhet att luta lånet mot blir både räntorna högre och villkoren sämre. Även om förmånsrätten kan ses som en typ av säkerhet räcker det inte hela vägen, menar Christer Thåg, kreditchef på Westra Wermlands sparbank.
Men det betyder inte att lånefinansiering är dåligt. För en samfällighetsförening som ska genomföra ett projekt eller en större renovering kan det vara ett bra alternativ till en extra uttaxering. Ibland kan det till och med vara helt avgörande.
När det kommer till säkerhet för lånet är det i stället förmånsrätten som ger banken en viss trygghet. Förmånsrätten innebär att alla medlemmar är solidariskt ansvariga för att lånet betalas av. Men det kan inte likställas med en fysisk pant, till exempel en fastighet.
– Vi vet att förmånsrätten finns, och den ligger i grunden som säkerhet. Men vi måste också göra en bedömning som någonstans speglar verkligheten. Vi måste veta att det finns andra intäkter som till exempel bidrag och tillräckliga uttaxeringar som täcker kostnader, säger Christer Thåg, kreditchef på Westra Wermlands sparbank.
Du behöver vara medlem för att läsa den här artikeln
För att läsa artikeln behöver du ett medlemskap hos oss. Är du redan medlem klicka här för att logga in.
- Full tillgång till all vår rådgivande journalistik
- 6 nummer av tidningen Samfälligheterna
- E-tidning
- Nyhetsbrevet
- Fördjupningsbrevet
- Rådgivning
- Rabatterat biljettpris till Samfällighetsdagen
- Utbildningsportalen
1,495 kr
Välj och gå vidareÄven om det är samfällighetsföreningens namn som står på låneavtalet blir det i förlängningen medlemmarna som faktiskt ansvarar för att lånet betalas tillbaka. Rent konkret kan alltså banken kräva in pengarna direkt från medlemmarna – om samfälligheten inte skulle klara av återbetalningen.
– I realiteten kan banken kräva att fastighetsägarna betalar skulden. Kan en av dem inte betala så blir det mer för de övriga. Man tar sin andel av vägen, men klarar man inte av det så får övriga solidariskt ansvar, säger Christer Thåg.
Han har själv jobbat med en del med samfällighetsföreningar och är väl insatt i hur processen och förutsättningarna kan se ut. Han berättar att det ofta saknas en ”reell pant” i en samfällighetsförening, vilket gör att risken ökar för banken.
En högre risk för banken tillsammans med ökad administration är två anledningar till att många banker väljer att inte låna ut pengar till samfälligheter. Det är helt enkelt för låg avkastning.
– Vi måste följa regler som är ganska omfattande, vi ska förstå syfte och art med kunden, motverka penningtvätt och så vidare, det krävs ganska mycket tid för att administrera det. Då kanske ett mindre lån till en samfällighet inte blir aktuellt för att man inte ser avkastningen på kapitalet. Där kanske vi som sparbank ser lite annorlunda på kunden.
Att jämföra lånevillkor och räntor med till exempel bostadsrättsföreningar eller fastighetsägare är som att jämföra päron med äpplen, menar Christer.
– Det är många faktorer som spelar in: över hur lång tid lånet sträcker sig, vilka medlemmarna är, vilka intäkter föreningar har, hur stort projektet är och vilka bidragsmöjligheter man har. Det är en paketering av faktorer, där alla är avgörande tillsammans. Alla banker har också olika synsätt och prissättning.
Det formella är viktigt. Stämmobeslut och korrekta stämmoprotokoll; att beslutet inte strider mot gällande stadgar; en egen kontantinsats från föreningen; städad ekonomi. Men det gäller också att visa för banken varför man behöver lånet.
– Presentera vad föreningen ska göra och visa en bra budget för projektet. Men även en budget som är framåtriktad som visar hur ni planerar att betala tillbaka lånet. Banken är mest intresserad av återbetalningsförmågan, även om historiken också spelar in.
Lågt intresse från banker att låna till samfälligheter
Men samfälligheternas sammanställning visar att intresset för utlåning till samfällighetsföreningar är lågt. Bara sex av tillfrågade banker är villiga att låna ut. Den statliga banken SBAB håller sig fortfarande undan.
Banklån till samfälligheter
Tabellen visar vilka banker som erbjuder lån till samfälligheter och deras motiveringar.
| Bank | Erbjuder lån? | Motivering / Info |
|---|---|---|
| Avanza | Nej | Vi erbjuder inte bolån idag för samfälligheter utan endast till privatpersoner. |
| BlueStep | Nej | Bluestep Bank erbjuder endast bolån till privatpersoner. |
| IKANO BANK | Nej | Endast lån till privatpersoner och inte föreningar som samfälligheter. |
| Länsförsäkringar | Delvis | Vi har inget riktat erbjudande till samfälligheter som enskild målgrupp, förfrågningar prövas individuellt. |
| Handelsbanken | Ja | Se bifogat info-blad. |
| Swedbank | Ja | |
| Svea bank | Nej | |
| SEB | Ja | Efter sedvanlig kredidbedömning. |
| Skandia Banken | ||
| SBAB | Nej | Vi har inte rutiner för utlåning till samfälligheter då vi fokuserar på professionella fastighetsaktörer. |
| Nordea | Ja | Vi prövar varje förfrågan individuellt baserat på samfällighetens ekonomi, skulder och tillgångar. |
| Coop MedMera | Nej | MedMera Bank erbjuder inte lån till företag, föreningar eller organisationer – endast till privatpersoner. |
| Danske bank | Ja | Ja, vi erbjuder lån till samfälligheter som är kunder efter sedvanlig kreditprövning. |
– Det är ingen jättestor produkt för bankerna. Det handlar mest om att vi ska kunna hjälpa till och ge tillbaka till samhället. Man ska kunna verka och bo där man finns, det är lite symbios.
Christer Thåg rekommenderar därför samfälligheter att vända sig till lokala bankkontor. De har ett större incitament att hjälpa till.
– Vi ser en större samhällsnytta. Att folk bor kvar på orten där vi som sparbank finns och där vi är en del av samhället. Det är en del av vårt DNA som sparbank.
Viktiga faktorer att ha koll på
När en samfällighetsförening vill ansöka om ett banklån finns det specifika krav och förberedelser som måste vara i ordning. Nedan finns en sammanställning av vad som ofta efterfrågas från banken.
- Föreningen ska vara registrerad i Samfällighetsföreningsregistret.
- Föreningen behöver följa lagstadgade regler för att kunna driva in uttaxering från medlemmarna.
- Innan ett lån kan beviljas krävs mer eller mindre alltid att föreningsstämman fattar ett formellt beslut. Detta innebär bland annat att:
- Stämman måste godkänna både låneansökan och den budget som inkluderar lånet.
- En debiteringslängd ska presenteras, där det tydligt framgår vad varje medlem ska bidra med.
Nödvändiga dokument för låneansökan
Vid ansökan om lån kräver banken att ett antal dokument lämnas in, och dessa bör också vara vidimerade. Bland de dokument som ofta efterfrågas finns till exempel:
- Registerutdrag från Samfällighetsregistret: Detta visar föreningens registrerade uppgifter, inklusive styrelseledamöter och firmatecknare.
- Senast antagna och registrerade stadgar: Stadgarna ska vara godkända av föreningen och registrerade hos Lantmäteriet.
- Lagakraftvunnet anläggningsbeslut: Detta beslut fastställer samfällighetens ändamål och ska inkludera det ändamål som lånet avser.
- Kallelse och protokoll från föreningsstämman: Kallelsen måste specificera syftet med mötet, medan protokollet bekräftar att budgeten och lånebeloppet har beslutats. Eventuella inteckningar eller pantsättningar ska också framgå.
- Budget och debiteringslängd: Budgeten ska inkludera lånet och vara godkänd av föreningsstämman. Debiteringslängden visar varje medlems betalningsansvar och tidpunkt för betalning.
