Inkomstdeklarationen från Skatteverket har redan landat i många e-brevlådor. Och du som är delägare i en samfällighetsförening har också rätt till avdrag – bland annat för samfällighetens ränteutgifter. Å andra sidan ska du redovisa föreningens hyresintäkter, ränteintäkter och försäljning.
Som styrelse måste man dessutom skicka ut underlag till delägarna – så de vet vilka avdrag som gäller. Men vad bör framgå i den? Och vad gäller för samfälligheter med näringsfastigheter?
Du behöver vara medlem för att läsa den här artikeln
För att läsa artikeln behöver du ett medlemskap hos oss. Är du redan medlem klicka här för att logga in.
- Alla i styrelsen får ett eget inlogg
- Alla i styrelsen får ett exemplar av tidningen
- Full tillgång till all vår rådgivande journalistik på nätet
- 6 nummer av tidningen Samfälligheterna
- E-tidning
- Nyhetsbrevet
- Fördjupningsbrevet
- Rådgivning
- Rabatterat biljettpris till Samfällighetsdagen
- Utbildningsportalen
1,745 kr
Välj och gå vidare- Full tillgång till all vår rådgivande journalistik
- 6 nummer av tidningen Samfälligheterna
- E-tidning
- Nyhetsbrevet
- Fördjupningsbrevet
- Rådgivning
- Rabatterat biljettpris till Samfällighetsdagen
- Utbildningsportalen
1.495 kr
Välj och gå vidareFrån den 18 mars är det möjligt att deklarera i Skatteverkets e-tjänst för den som har e-legitimation. Även om många drar nytta av avdrag som ränteavdraget, ROT och RUT och avdrag för jobbresor, är det lätt att glömma bort ränteavdraget för samfällighetens lån och tomträttsavgälder. Nedan gäller för delägarbeskattade samfällighetsföreningar, vilket omfattar de allra flesta.
Nyttja ränteavdraget för samfällighetens lån
Under 2024 var det vanligt att lån utan säkerhet hade räntor på upp till tio procent, vilket resulterade i höga räntekostnader för samfälligheter med lån. Som delägare i en samfällighet med lån har du dock rätt att dra av din andel av räntekostnaderna.
Detsamma gäller om din förening inte äger marken, utan har ett tomträttsavtal med kommunen. Avdrag för ränta och tomträttsavgäld gör du under rubriken Avdrag för ränteutgifter i deklarationen. Avdraget gäller dock inte arrende.
Exempel: Ränteutgifter
Samfälligheten X har under året betalat ränteutgifter. Kerstins andel av dessa är 3 500 kronor. I sin inkomstdeklaration yrkar hon avdrag för 3 500 kronor under rubriken Avdrag för ränteutgifter m.m.
Om Kerstin i stället ägde fastigheten till hälften och till exempel hennes make den andra hälften, ska ränteutgiften på 3 500 kronor delas lika mellan dem. Då gör var och en avdrag med 3 500 / 2 = 1 750 kronor.
Källa: Skatteverket
Utdelning och ränteinkomst
Om samfälligheten däremot har har ränteintäkter, till exempel från ett bankkonto med ränta, ska du ta upp den del av som överstiger 1 500 kronor i deklarationen.
Säg att samfälligheten får 30 000 kronor i ränteintäkter på ett år. Din del i samfälligheten motsvarar 1/10 av andelstalet, vilket i det här fallet blir 3 000 kr. Du drar av 1 500 kr (hela den tillåtna delen). Resultatet blir att du deklarerar 1 500 kronor i ränteintäkter. Viktigt att notera är att avdraget på 1 500 kronor gäller per fastighet, inte per ägare.
Om två personer äger en fastighet tillsammans, drar de först bort 1 500 kronor på den sammanlagda inkomsten för fastigheten. Därefter fördelar de återstående i enlighet med ägarandelarna.
Nedan hittar du ett exempel på hur utdelning och ränteinkomst och ränteutgifter kan se ut i samfällighetsförening.
Exempel: Utdelning och ränteinkomst
Kerstin Andersson äger privatbostadsfastigheten Solbacken 1:1, som är delägare i en samfällighet. Samfälligheten har under beskattningsåret fått ränta och utdelning på sitt bankkonto. Till Kerstins andel hör 4 000 kr.
Till beskattning tar Kerstin upp 4 000 – 1 500 = 2 500 kr. Beloppet ska hon sedan redovisa på inkomstdeklaration 1 under rubriken Ränteinkomster, utdelningar m.m.
Om Kerstin skulle äga fastigheten med någon annan person, ska de 2 500 kronor fördelas mellan dem. Var och en redovisar då 2 500 / 2 = 1 250 kr.
Deklarera samfällighetens hyresintäkter
Det är inte bara ränteintäkter, tomträttsavgälder och utdelningar som samfälligheten får in som ska tas upp i deklarationen. Som delägare ska du deklarera din andel av samfällighetens intäkter från till exempel hyror och arrende samt försäljning av till exempel fiskekort eller skog.
Om samfälligheten tjänar totalt 50 000 kronor i hyresintäkter, och din andel är 10 procent, blir din del 5 000 kronor. I din deklaration ska du ta upp den andel du fått under rubriken i fält 7.3 i inkomstdeklarationen.
Men i de allra flesta fall resulterar den egna andelen av intäkten (5 000 kr) i en lägre summa än 40 000 kr, vilket är schablonavdraget. Det gör att du slipper betala skatt för inkomsten.
Fiskevårdsområdesföreningen Öja är en förening där delägarna ska deklarera för samfälligheten. Moa äger en privatbostadsfastighet som är en del av samfälligheten. Föreningen har under året sålt fiskekort för 300 000 kronor och planterat in fisk för 200 000 kronor. Moas andel i samfälligheten är 1/100. Moas andel av intäkterna är 3 000 kronor (300 000 * 0,01). Hon får inte göra avdrag för direkta kostnader i samband med försäljningen. I stället har hon rätt till schablonavdrag med högst 40 000 kr.
Eftersom Moas fastighet är en privatbostadsfastighet och hennes andel av intäkterna understiger schablonavdraget på 40 000 kronor ska hon inte ta upp intäkten i sin inkomstdeklaration.
Samfälligheten GA Kullen har under året upplåtit en avverkningsrätt. Ingrid Johanssons andel av intäkten är 65 000 kr. Av den summan får hon göra ett schablonavdrag på 40 000 kr, eftersom upplåtelsen inte rör bostadshyra är det inte heller möjligt att utnyttja det 20-procentiga avdraget.
I sin inkomstdeklaration tar Ingrid därför upp 65 000 – 40 000 = 25 000 kr. Beloppet redovisar hon vid rubriken ”Överskott vid uthyrning av privatbostad”.
Om Ingrid i stället ägde fastigheten till hälften och exempelvis hennes make den andra hälften, fördelas de 25 000 kr mellan dem. Båda skulle då redovisa 12 500 kr vardera.
Hassan äger en privatbostadsfastighet som ingår i en samfällighet. Samfälligheten har under beskattningsåret fått intäkter från uthyrning av mark (arrende). Hassans andel av intäkten är 68 900 kronor.
Räkna så här:
Hassan ska först göra avdrag med 40 000 kronor från den totala hyresintäkten. Därefter får han göra avdrag med 20 procent av den totala hyresintäkten.
68 900 – 40 000 = 28 900 kronor
68 900 * 0,2 = 13 780 kronor
68 900 – 40 000 – 13 780 = 15 120 kronor
Han ska deklarera 15 120 kronor i fält 7.3 ”Överskott vid uthyrning av privatbostad” i inkomstdeklarationen. Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare ta upp sin del av intäkten på 15 120 kronor.
Källa: Skatteverket
Kontrolluppgifter och deklarationsuppgifter
Styrelsen måste se till att alla delägare får kontrolluppgifter gällande sin andel av samfällighetens inkomster från avkastning av kapital. Det gäller till exempel ränta, utdelningar eller andra former av inkomst som räknas som avkastning på kapital. Någon kontrolluppgift behöver dock inte lämnas om ränteintäkterna understiger 1 500 kronor för respektive delägare. Om till exempel avkastningen för en delägare är 2 000 kronor, ska således 500 kronor redovisas på kontrolluppgiften.
Delägare som bedriver näringsverksamhet
Eftersom uttaxeringen inte räknas som en inkomst går mer eller mindre alla samfällighetsföreningar med underskott, rent skattemässigt. För samfälligheter med delägare vars fastigheter till exempel är lantbrukare eller industrifastigheter, behöver styrelsen skicka ut deklarationsuppgifter till delägaren.
I deklarationsuppgifterna bör det bland annat framgå samfällighetens utgående moms, ingående moms, samfällighetens ränteintäkter och andra intäkter, samfällighetens kostnader.
Exempel: Deklarationsuppgift för Samfällighetsförening X
| Hela samfälligheten | Per andel | |
|---|---|---|
| Utgående moms | 0 | 0 |
| Ingående moms | 11 840 | 74 |
| Samfällighetens intäkter (exkl. uttaxering) | 52 800 | 330 |
| Samfällighetens kostnader (inkl. moms) | 61 120 | 382 |
| Samfällighetens underskott (inkl. moms) | –8 320 | –52 |
Avdrag vid försäljning av privatbostadsfastighet
När du säljer en delägarfastighet som ingår i en samfällighet, finns möjligheten att justera omkostnadsbeloppet för fastigheten med din andel av samfällighetens större investeringar – till exempel ny-, till- eller ombyggnader. På så sätt minskar du den beskattningsbara vinsten.
Enkelt uttryckt ökar sådana investeringar värdet på din fastighet, eftersom din andel i samfälligheten blir mer värdefull. Därför ska din andel av de gemensamma kostnaderna kunna läggas till anskaffningsutgiften (omkostnadsbeloppet) för din fastighet, så att du inte beskattas för värdeökning du i praktiken redan har betalat för.
Är utdelning till delägare skattepliktigt?
Utdelning från samfällighetsföreningen till delägarna är inte skattepliktig.
Privatbostadsfastighet
För att en fastighet ska klassificeras som privatbostadsfastighet ska två förutsättningar vara uppfyllda.
– Det ska vara fråga om ett småhus, en ägarlägenhet eller tomtmark.
– Småhuset eller ägarlägenheten ska vara en privatbostad. För att tomtmark ska utgöra privatbostadsfastighet ska avsikten vara att marken ska bebyggas med en privatbostad.
Klassificeringen måste göras i två steg. Först fastställs om det är frågan om ett småhus, ägarlägenhet eller tomtmark. Därefter görs bedömningen om småhuset eller ägarlägenheten är en privatbostad eller, för tomtmark, om marken ska bebyggas med en privatbostad.
Källa: Skatteverket
Läs också:
