Ägarlägenheter i samfälligheter – en trend som växer

Antalet ägarlägenheter i Sverige ökar stadigt. Fördelar som större frihet, mindre lån i föreningen och lägre avgifter lockar bostadsköpare till bostadsformen. En bostadsform som inte längre är färsk – utan snarare börjar få fotfäste. Fastighetens gemensamma anläggningar, som tak, fasad och hissar, förvaltas genom en samfällighetsförening. 

Bostadsformen, som ofta jämförs med bostäder utomlands, har funnits sedan 2009 i Sverige. Det dröjde dock till runt 2015 innan boendeformen tog fart på riktigt. I dag har den växt fram som ett seriöst alternativ till bostadsrätten. I bräschen går JM, som byggt flera tusen ägarlägenheter under de senaste åren – och planerar för fler. 

– Ägarlägenheter är ett jätteviktigt komplement, och efterfrågas av kunderna. Det skapar en större flexibilitet på bostadsmarknaden. Egentligen behöver man inte ta sig längre än till Oslo för att se att den här typen av boendeform är väldigt vanlig utanför Sverige, säger Olof Pettersson Herold, ansvarig för ägarlägenheter på JM. 

En större frihet gör ägarlägenheter attraktiva, berättar Olof, som lyfter fram möjligheten till uthyrning som en faktor till den ökade populariteten. 

– Man vill framtidssäkra sitt boende, men hyr ut under tiden. Den möjligheten har inte funnits på den svenska marknaden. Den låga avgiften är också en väldigt viktig del. I våra projekt är dessutom all förbrukning individuell, vilket gör att du kan styra dina kostnader på ett helt annat sätt.

Sämre engagemang – stämmer inte

Olof Pettersson Herold berättar att han inte upplever ett sämre engagemang i samfällighetsföreningen på grund av en högre uthyrningsgrad, snarare att man är mån om att se om sin investering. 

– Det handlar om att sköta det gemensamma så att inte värdet på investeringen sjunker. Därför måste föreningen skötas bra, oavsett om du bor i byggnaden eller inte. 

För att minska styrelsens arbetsbörda och framtida styrelsearbete planerar JM smart från start, berättar Olof, och förklarar att man i projekteringen försöker minimera ytor och sådant som annars resulterar i driftskostnader, skötsel och administration. 

– Vi försöker också helt enkelt dra ner på behovet av gemensamma utrymmen för att göra det kostnadseffektivt. Det ska till exempel inte vara nödvändigt att anordna stora städdagar, sen gör många av våra föreningar det ändå för att det är trevligt, säger Olof. 

Uppåtgående trend

Det finns flera faktorer som pekar på att bostadsformen etablerar sig allt mer. Byggbolagen har fått upp ögonen för den, samtidigt som regeringen utreder om befintligt fastighetsbestånd även ska få omvandlas till ägarlägenheter i framtiden. 

Eftersom styrelsen inte heller behöver hantera ärenden som andrahandsuthyrning, renoveringsansökningar eller pantsättningar minskar också bördan på styrelsen. Allt fler börjar se konstellationen samfällighetsförening och ägarlägenheter som en etablerad boendeform. 

–  Jag tycker att det är en generell fördel att man kan hyra ut lägenheten om man vill det, utan att fråga om lov och vara begränsad av vad grannarna tycker om det. I grunden tycker jag att det är helt rätt. Jag är förespråkare för ägarlägenheter, som är vanligt i många andra civiliserade länder, säger Paul Lindquist, boende och styrelsemedlem i Ägarlägenheter Dalénum Samfällighetsförening i Stockholm, vars förening var en av de första som stod klar 2016.  

Till skillnad från en traditionell samfällighetsförening består föreningens gemensamma anläggningar av till exempel fasad, hiss och trapphus. Anläggningar man äger tillsammans med sina grannar, som i vilken annan samfällighet som helst. Samfällighetsföreningen hanterar också underhållsarbete som städning, värme i gemensamma utrymmen och andra utrymmen som kräver förvaltning. 

Skillnader i styrelsearbetet

Eftersom fastighetens gemensamma utrymmen förvaltas genom en samfällighetsförening i stället för en bostadsrättsförening skiljer sig styrelsearbetet åt ganska markant. Man lyder under en annan lagstiftning, och har helt andra förutsättningar. Även utmaningarna ser annorlunda ut.

Under tidigare dagar varnade många för en överhängande risk för lägre engagemang. Eftersom det inte finns några hinder för uthyrning av lägenheten blir, ganska väntat, en direkt konsekvens att färre av föreningens medlemmar faktiskt bor i byggnaden. Det i sin tur skapar utmaningar när det kommer till rekrytering av styrelsemedlemmar, kassörer och andra roller.

– Men det är egentligen inte någon skillnad från att flytta till ett radhus. Det här är ett radhus på höjden. Engagemanget beror helt på individerna och anläggningarna. I radhuset pratar man över staketet, här pratar man i hissen, säger Paul.

Uthyrningar påverkar inte engagemanget

Paul berättar att cirka 40 procent av lägenheterna i Dalénums samfällighetsförening hyrs ut till hyresgäster. Trots det har föreningen inte haft några problem med att tillsätta styrelsemedlemmar. Många medlemmar dyker dessutom upp på årsstämman. 

I dag består styrelsen av fem ledamöter och en suppleant, berättar Paul, och menar att det är en bra styrelsesammansättning. 

– Vi har stor erfarenhet i andra styrelsesammanhang, och styrelser bör inte vara för stora för då är de inte funktionella, utan blir bara diskussionsklubbar. 

Den långsiktiga underhållsplaneringen ser dock liknande ut, oavsett föreningsform. Samfällighetsföreningar har dock ett större ansvar att faktiskt sköta avsättningar till underhållsfonden. Dels för att du inte kan vänta med en takläcka eller stående hiss, dels för att finansieringsmöjligheterna ser sämre ut. Samtidigt regleras avsättningar till underhållsfonden i lagen om förvaltning av samfällighetsföreningar, vilket fungerar som en motvikt till underskott i kassan. 

– Även om frågorna är olika handlar styrelseroller om ledarskap, där man  tar ansvar över kortsiktiga frågor men också strategiska frågor på längre sikt, inte minst med planerat underhåll. I grund och botten är styrelsearbete inte så olikt, oavsett vilken styrelse det är man sitter i och även om sakfrågorna är olika, Paul Lindquist och fortsätter:

– Vi vill inte hamna i en situation där vi bor alldeles för billigt, och de som flyttar in senare får betala för allt underhåll. Det här ska förvaltas över lång sikt.

Inga lån i föreningen

När man köper en ägarlägenhet betalar man 100 procent av värdet på bostaden, precis som när man köper ett småhus. Det skiljer sig delvis från exempelvis bostadsrättsföreningar, där lån bakas in i föreningen som sedan betalas genom månadsavgiften.

– En viktig säkerhetsaspekt. Samfällighetsförening kan inte gå i konkurs, där boende får sitta kvar i sina lägenheter som hyresgäster. Jag kan inte bli av med min lägenhet bara för att styrelsen har misskött sig. Det tycker jag är en väldigt stor fördel. 

För ägaren innebär ägarlägenheter större frihet. Eftersom köparen blir lagfaren ägare av sin lägenhet, till skillnad från en bostadsrätt, lägger sig föreningen inte i vad du gör med lägenheten. Precis som om det vore ett radhus eller ett fristående hus. En frihet som dessutom minskar styrelsens arbetsbörda jämfört med en bostadsrättsförening.

– Det vi behöver göra är att, på samma sätt som vi har en kontaktlista till ägarna, ha kontaktuppgifter till de som faktiskt bor i lägenheterna för att nå ut med information. Det är egentligen allt vi har som merarbete när det kommer till uthyrningar.